2011年房估師案例分析第二章沖刺內(nèi)容7

　　（四）旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調(diào)查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。

　　2.商場收益的測算。星級酒店的一、二層設(shè)有商場，一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計算，租約外可以利用市場法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場租金求取；自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺位數(shù)量來求取。

　　4.商務(wù)與會議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測算。

　　5.娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場租金求取；自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

　　二）星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲得長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，其經(jīng)營管理水平高低、設(shè)施配套程度、酒店的信譽程度等諸多因素形成無形價值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價值之中。如何測算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點之一。運用收益法進(jìn)行估價時，必須準(zhǔn)確界定估價對象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營的前提下進(jìn)行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。

　　五、餐飲房地產(chǎn)的估價

　　餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價特點、價格影響因素、估價方法等與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似。

　　（一）餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

　　1.地段選擇的差異性。

　　2.營業(yè)收入的差異性。

　　（二）餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　同商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)。利用收益法對餐飲房地產(chǎn)估價時，凈收益的測算過程中，需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤，超額商業(yè)利潤是超過平均商業(yè)利潤的部分。在測算餐飲房地產(chǎn)的凈收益時，不僅要扣除平均商業(yè)利潤，還要扣除超額商業(yè)利潤。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤直接測算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，不考慮非房地產(chǎn)帶來的收益。