2011年房估師案例分析第三章沖刺內容1

　　第三章 各種目的的房地產估價

　　【考情分析】

　　問答題、單選題、指錯題、改錯題涉及的估價案例都要闡明估價目的

　　針對《考試大綱》關于本章的考試要求，考生應掌握掌握建設用地使用權出讓價格評估；房地產轉讓價格評估；房地產抵押價值評估（重點）；城市房屋拆遷估價（重點）；房地產強制拍賣估價；房地產損害賠償估價。

　　【主要內容】

　　一、建設用地使用權出讓價格評估

　　1、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　　（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

　　（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　　拍賣、招標和掛牌方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場法、假設開發法等評估方法。協議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。其出讓金低于國家規定所確定的最低價，則應依法調至國家規定最低價或適度高于最低價。

　　2、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　　國有土地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發法、成本法、基準地價修正法等。

　　（一）市場法

　　注意可比實例的可比性，表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。否則，不能采用市場法評估出讓土地使用權價格。然后在交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等方面予以調整，得出估價對象土地使用權價格。

　　（二）假設開發法

　　注意運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管部門審批。

　　（三）成本法

　　《估價規范》規定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費；二是土地使用權出讓金或者地價款；三是有關土地取得的手續費和稅金。

　　（四）基準地價修正法

　　利用政府已經確定公布的基準地價，依據替代原理，通過對交易日期、區域因素和個別因素（包括土地使用權使用年限、剩余年限等）的比較修 正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價格。