2011年房估師案例分析第三章沖刺內(nèi)容11

　　五、 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

　　（一）強(qiáng)制拍賣估價(jià)含義

　　強(qiáng)制拍賣是指國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)依法對(duì)被查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開競(jìng)價(jià)，把物品賣給出價(jià)最高的競(jìng)買人，以清償債務(wù)為目的的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為，是法定委托拍賣方式的一種。在強(qiáng)制拍賣過(guò)程中，相關(guān)部門需要確定拍賣保留價(jià)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，這種估價(jià)就是房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)。

　　拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

　　（二）房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

　　1.強(qiáng)制處分。強(qiáng)制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有權(quán)利討價(jià)還價(jià)，通常由法院主持。

　　2.快速變現(xiàn)。處分房地產(chǎn)要在規(guī)定的時(shí)間完成，買受人在較短的時(shí)間決定購(gòu)買，沒(méi)有充足的考慮時(shí)間，也沒(méi)有足夠的時(shí)間對(duì)拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是較短時(shí)間支付全部?jī)r(jià)款，風(fēng)險(xiǎn)大，屬于非正常交易，價(jià)格較正常價(jià)格低。

　　3.市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小。僅以拍賣公告形式宣傳

　　4.消費(fèi)者心理因素。心理預(yù)期價(jià)格低

　　5.購(gòu)買者的額外支出。1%——5% 拍賣傭金+估價(jià)費(fèi)用

　　（三）房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

　　評(píng)估估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，拍賣保留價(jià)由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。

　　可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估

　　（四）房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

　　1.商品房。完全產(chǎn)權(quán)，可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估

　　2.行政劃撥地上的房產(chǎn)

　　（1）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià)，拍賣后從拍賣價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣方稅費(fèi)。可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估。

　　（2）以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

　　（三）在建工程

　　可選假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、成本法評(píng)估。