城市、鎮詳細規劃

    編制詳細規劃是以城市總體規劃、鎮總體規劃為依據，對一定時期內城鎮局部地區的土地利用、空間環境和各項建設用地指標作出具體安排。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

    其中，控制性詳細規劃是引導和控制城鎮建設發展最直接的法定依據，是具體落實城市、鎮總體規劃各項戰備部署、原則要求和規劃內容的關鍵環節

    制定控制性詳細規劃應當注意的問題包括：

    第一，要保證工作的及時、到位。城市、鎮人民政府必須堅決按照法律規定的“先規劃后建設”的重要原則，高度重視控制性詳細規劃的制定工作，保證控制性詳細規劃編制人力、財力的投入，高效、高質量地編制控制性詳細規劃，保證規劃在城鎮發展建設中的先導和統籌作用，切實做到以依法定程序批準的控制性詳細規劃指導土地的劃撥、出讓和開發建設，保證城鎮建設健康有序進行。

    第二，要保證控制性詳細規劃在空間范圍上的有效覆蓋，根據各階段城鎮舊城改造和新區開發的重點，分片區、分階段推進控制性詳細規劃的編制工作。要保證控制性詳細規劃超前覆蓋到城鎮發展所使用的每一塊建設用地，注意優先開展近期建設規劃涉及地塊的規劃編制工作；同時也應當注意，一方面實現規劃的適度超前是必要的，另一方面由于法律對控制性詳細規劃的修改作出了十分嚴格的程序規定，如果過于簡單地強調控制性詳細規劃的“全覆蓋”，對遠期發展的建設用地的控制性規定可能會出現針對性差而又不易修改的問題。

    第三，要保證工作程序中每一個環節的深度要求。編制工作要在全面、深入研究和分析的基礎上進行，要注意與近期建設規劃、國民經濟和社會發展五年規劃相銜接，要深入理解和把握城市、鎮總體規劃的有關內容要求，深入分析和研究編制控制性詳細規劃的地塊與城鎮整體在環境、容量、景觀、相鄰關系等方面的協調，科學確定各項控制指標和建設要求，以科學的規劃保證規劃的權威性和嚴肅性。

    第四，要加強控制性詳細規劃制定和實施過程中的公眾參與。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）已于2007年10月1日開始實施，其中加強了對私人和集體產權的保護。控制性詳細規劃作為城鎮政府直接調控城鎮建設的公共政策，必須通過公示和公告，廣泛征求各方意見，促進規劃的實施，保證各利益團體的合法產權。

    第五，加強控制性詳細規劃對土地出讓和開發建設的綜合調控。必須明確：國有土地使用權的出讓必須在控制性詳細規劃的指導下進行，沒有經法定程序批準的控制性詳細規劃，該地塊的國有土地使用權不得出讓；國有土地使用權出讓前，必須由城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃提出規劃設計條件，并納入土地出讓合同，否則土地出讓合同無效；土地出讓后的開發建設過程中，建設主體和任何部門，不經法定程序，不得隨意修改規劃設計條件中的任何控制指標。

    對于當前要進行建設的地區，應當編制修建性詳細規劃。修建性詳細規劃的主要任務是依據控制性詳細規劃確定的指標，編制具體的、操作性的規劃，作為各項建筑和工程設施設計和施工的依據。