2011年房估師理論與實務輔導：對房地產的認識與描述考點精析

　　本章歷年考試焦點

　　1．房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位的結合體，具體分為有形的實體、該實體的質量以及該實體組合完成的功能。

　　2．城市規劃對土地用途、建筑容積率的限制，房地產被人民法院查封從而處分受到限制，都屬于房地產權益中的受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利。

　　3．建筑物所有權是一種復合性的權利，由專有部分的所有權、專有部分以外的共有部分的持份權和因共同關系所產生的成員權構成。

　　4．房地產的獨一無二特性導致了難以出現相同房地產的大量供給，房地產市場不能實現完全競爭，房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響，房地產交易難以采用樣品交易的方式。

　　5．外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。

　　6．通過城市規劃規定建筑高度、建筑密度、容積率等的制約屬于政府對房地產管制權的制約。

　　7．“三通一平”是指路通、水通、電通和場地平整，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施條件和場地平整，“七通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施條件和場地平整。這一考點經常出現在房地產基本制度、房地產開發經營管理和房地產估價理論方法考試中。

　　8．掌握“干凈”房地產的具體指向，房地產變現能力強弱的幾種類型。

　　9．房地產權利的分類通過下圖，一目了然。