2011年房估師考試理論與方法講義38

    權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況修正，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。

    權益狀況比較修正的內容主要包括：土地使用年限，城市規劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限修正。

    （三）實物狀況修正的內容

    實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況修正，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。

    實物狀況比較修正的內容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于估價對象之內的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，

    主要包括：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等影響房地產價格的因素。

    例題：實物狀況修正的內容包括（ ）

    A、面積大小； B、容積率； C、樓層朝向； D、新舊程度。

    答案：ACD

    三、房地產狀況修正的思路和方法

    房地產狀況修正的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；

    然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；最后根據價格差異程度對可比實例的價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例的價格做減價調整；反之，則應做增價調整。

    房地產狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

    采用百分率法進行房地產狀況修正的一般公式為：

    可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況修正系數=在估價對象房地產狀況下的價格

    采用差額法進行房地產狀況修正的一般公式為：

    可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況修正額=在估價對象房地產狀況下的價格

    在百分率法中，房地產狀況修正系數應以估價對象的房地產狀況為基準來確定。假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為±R%（當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高時，為+R%；低時，為-R%），則