2011年房估師考試理論與方法講義33

    第五節(jié) 交易情況修正

    一、交易情況修正的含義

    可比實例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格。

    二、造成成交價格偏差的因素

    由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性、價值高大性等特性，以及房地產(chǎn)市場是不完全市場，房地產(chǎn)的成交價格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列幾個方面：

    1.有利害關系人之間的交易。

    2.急于出售或急于購買的交易。

    3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

    4.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易稅費非正常負擔的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權出讓金等。按照有關稅法及國家和地方的有關規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，有的稅費應由買方繳納，有的稅費由買賣雙方各負擔一部分。正常的成交價格，是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的客觀 合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在現(xiàn)實交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉嫁問題。

    7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)模的影響。一宗房地產(chǎn)與其相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加，故當該房地產(chǎn)的擁有者欲購買相鄰房地產(chǎn)時，相鄰房地產(chǎn)的擁有者據(jù)此會索要高價，而該房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。