2011年房估師考試理論與方法講義34

    三、交易情況修正的方法

    有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則必須對其進行交易情況修正。

    交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格

    采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

    在百分率法中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為土S%（當可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S%； 低時，為-S%），則：

    在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準，是因為只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會出現多個。因為在比較法中要求選取多個可比實例來進行比較修正，

    如果以每個可比實例的實際成交價格為基準，就會出現多個比較基準。例如；以正常價格為基準，說可比實例的成交價格比其正常價格高10%，意即：

    正常價格×（1+10%）=可比實例的成交價格

    如果正常價格=1500元/m2，則：

    可比實例的成交價格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比實例的成交價格為基準，說正常價格比可比實例的成交價格低10%，意即：

    可比實例的成交價格×（1-10%）=正常價格

    假定可比實例的成交價格=1650元/平方米，則：

    正常價格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實例的成交價格比其正常價格高10%”與“說正常價格比可比實例的成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。

    交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，

    只有由估價人員憑經驗加以判斷。不過，估價人員平常就應搜集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經驗的基礎上，把握適當的修正系數也是不難的。