2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義35

    1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

    2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

    例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則：

    賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，

    應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%.則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：

    正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

    應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

    陳艷5170例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%.則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：

    正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

    應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

    房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法比較法（二）

    一、內(nèi)容要求

    1、交易日期修正；

    2、房地產(chǎn)狀況修正；

    3、求取比準(zhǔn)價(jià)格；

    4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

    二、考試要求

    掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。

    三、內(nèi)容輔導(dǎo)

    第六節(jié) 交易日期修正

    一、交易日期修正的含義

    可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。

    如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

    交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

    二、交易日期修正的方法

    在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：（1）平穩(wěn)；（2）上漲；（3）下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

    采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：

    可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

    其中，交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+T%；下跌的，為-T%），則：

    可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格