2011年房估師考試經營與管理講義24

    ㈢ 按存量增量細分

    通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存

    量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋

    市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的"過濾"現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

    ㈣ 按交易形式細分

    按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同

    一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分就成為必然。

    土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地的交易實質上是土地使用權的交易；新建

    成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

    ㈤ 按目標市場細分

    從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)

    類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住

    宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

    上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

    式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場

    等三、房地產市場指標

    反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標

    和市場交易指標三種類型。

    ㈠ 供給指標

    ⑴ 存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；

    在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（ttttNCSSδ。+=.1）可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

    ⑵ 新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中

    國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗

    收標標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

    ⑶ 滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

    ⑷ 空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指"報告期末已竣工的

    可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告

    期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

    ⑸ 空置率（VRt）指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空

    置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

    ⑹ 可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=

    上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt）；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新

    建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。