2011年房估師考試經營與管理講義35

    ㈣ 城市規劃

    城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。原有的城

    市規劃帶有傳統計劃經濟的色彩，市場經濟體系建立后，其科學性、適用性都面臨著嚴峻的挑戰。我國部分城市如深圳特區已開始進行

    城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發展策略、次區域發展綱要、法定圖則、發展大綱圖和詳細藍圖等五個層次，高層次的規劃應能

    指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。

    實際上，社會經濟發展計劃、城市規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的

    過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規劃的過程。面對日益發育的市場環境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。

    ㈤ 地價政策

    房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不但直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環

    境產生直接的影響。雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產市場進行調控。

    地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內。

    建造成本及與之相關的專業費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的

    稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

    ㈥ 稅收政策

    房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以

    通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的

    作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務優惠政策，推動了房地產投資信托行業的發展壯大。世界許多國家和地區，通過個人購房稅務優惠政策，有效推動了住房自有率水平的提高。

    ㈦ 租金控制

    租賃市場是房地產市場的一個重要組成部分，租金作為房地產的租賃價格、同樣是政府調控房地產市場的主要對象之一，合理的

    租金水平應與整體經濟發展水平相適應。在運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。與交易價格一樣，租金也包含土地因素的影響。畸高的租金和租金回報率，往往意味著調控手段的無力和級差地租的流失，不利于房地產市場和整體經濟的運行。

    三、規范房地產市場行為的措施

    ㈠ 健全市場準入制度

    為保證競爭的規范和政府管理的有效性，建立完善的資質審查制度，確定進入市場的資格是必要的。建立資質審查制度的原則首

    先是公開化，只有透明度高，才便于社會監督。其次是標準化，即明確、具體地規定進入某類市場必須具備的最低資格標準。各城市

    對房地產開發經營企業、建筑施工企業、裝飾裝修企業、房地產中介服務機構、物業管理機構等的行業準入資格都作了明確的規定。

    當然，隨著市場機制的健全和政府職能的轉變，對企業資格、資質的管理職能，已經開始逐步向行業協會等行業自律組織過渡。

    ㈡ 推動行業誠信體系建設

    市場經濟，誠信為本。房地產業作為國家社會經濟發展和社會公眾切身利益相關的服務行業，誠信建設尤為重要。建設部推動建

    設的"中國房地產信用檔案"系統，為房地產業企業提供了公平競爭的平臺，推動了企業自身的誠信體系信用文化建設，為規范房地產市場中的企業行為進行了有益的嘗試。

    ㈢ 規范交易程序

    用法律形式規范主要的房地產交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買賣、抵押、

    租賃以及產權登記等都規定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如，商品房預售必須向城市房地產市場管理部門申請，申請

    時必須提交國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證、預售計劃和工程建設計劃、預售款的監管方案、

    經銀行或注冊會計師審核的除地價款外投入的建設資金已達25%的驗資證明等文件。

    ㈣ 加強產權管理

    由于房地產不可能真正地拿到市場上去交易，所以房地產交易實際上是一種權益交易，權益讓渡是房地產市場活動的核心內容之

    一。房地產產權登記不僅要發揮保障投資者（業主）權益的基本功能，還要發揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產市場動

    態跟蹤管理的功能。產權登記不僅是房地產市場管理的基礎和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產法規都可以在產權登記管理過程中具體實施。