2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義26

    ⑽ 商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格

    變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需的平

    衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。

    ⑾ 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趁勢(shì)和程度的相對(duì)

    數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

    ㈢ 市場(chǎng)交易指標(biāo)

    ⑴ 銷售量（Houses Sold，HSt），指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按物業(yè)類型、存量房屋

    和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正

    式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告

    期又竣工的商品房屋面積。

    ⑵ 出租量（Houses Rented，HRt），指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告

    期期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

    ⑶ 吸納量（Absorption Volume，AVt），指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和（AVt=HSt+HRt），單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物

    業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。

    ⑷ 吸納率（Absorption Rate，ARt），指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例（ARt=AVt/HSRt），以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸

    納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。

    ⑸ 吸納周期（Absorption Period，APt），指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市

    場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（APt=HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過(guò)程中，可按銷售或出租、存

    量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

    ⑹ 預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)

    議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

    ⑺ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土

    地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通常基于平均價(jià)格。

    ⑻ 房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基

    于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。

    ⑼ 房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

    房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)

    律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)

    中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性，概括為以下幾個(gè)方面：

    ㈠ 市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

    由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場(chǎng)

    供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市

    場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地

    產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地

    產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。