2011年房估師考試經營與管理講義26

    ⑽ 商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格

    變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平

    衡，影響到消費與積累的比例關系。

    ⑾ 城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趁勢和程度的相對

    數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。

    ㈢ 市場交易指標

    ⑴ 銷售量（Houses Sold，HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋

    和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用的是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正

    式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告

    期又竣工的商品房屋面積。

    ⑵ 出租量（Houses Rented，HRt），指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中的出租面積，是指在報告

    期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。

    ⑶ 吸納量（Absorption Volume，AVt），指報告期內銷售和出租房屋的數量之和（AVt=HSt+HRt），單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物

    業類型等分別統計。

    ⑷ 吸納率（Absorption Rate，ARt），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例（ARt=AVt/HSRt），以百分數表示，有季度吸

    納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。

    ⑸ 吸納周期（Absorption Period，APt），指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市

    場吸納所需要花費的時間（APt=HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在計算過程中，可按銷售或出租、存

    量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

    ⑹ 預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協

    議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。

    ⑺ 房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土

    地交易價格指數。理想的價格指數，應該是基于同質物業的價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基于平均價格。

    ⑻ 房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基

    于各類物業平均價格的統計。

    ⑼ 房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。

    第三節 房地產市場的特性與功能

    一、房地產市場的特性

    房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規

    律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產商品本身具有區別于其他商品的獨特屬性，房地產業在國民經濟

    中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：

    ㈠ 市場供給的特點

    由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場

    供給缺乏彈性；由于房地產的位置、環境、數量、檔次的差異，市

    場供給具有非同質性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地

    產投資規模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地

    產市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。