2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義27

    ㈡ 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性；與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，

    需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；同時(shí)，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來

    進(jìn)行融資。

    ㈢ 市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，

    耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

    ㈣ 市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地

    產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

    以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對(duì)于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)

    體制的規(guī)定。如不同的社會(huì)體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些獨(dú)特性。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

    在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)

    買賣雙方的行為。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

    ㈠ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

    由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙價(jià)格 租金

    S S

    P1 R

    P R1

    D1 D1

    D D

    0 M M1 銷售數(shù)量 0 L1 L 出租數(shù)量

    （a） （b）

    方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

    ㈡ 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化我們可以先通過一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說明市場(chǎng)的這種功能。假如居

    民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場(chǎng)上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。如圖 2-1所示，售價(jià)從OP升到

    OP1，租金從OR降到ORl.

    圖 2-1 銷售和出租住宅需求變化示意圖引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變

    化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費(fèi)品味變化；原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

    ㈢ 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

    房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

    ⑴ 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式。例如在圖示

    2-1（b）中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至

    0R1，出租住宅的供給量從0L降到0L1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住

    宅，因?yàn)槌鍪圩≌�的需求量增加了MM1.最后形成了均衡價(jià)格0P1

    和均衡租金0R1.