2011年房估師考試經營與管理講義34

    ㈣ 政策的公平性和效率

    公平和效率及其相互協調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩定；

    又要通過資源的優化配置來推動社會的進步和發展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確保基本的公平，要犧牲一定的效率；

    有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。

    二、宏觀調控房地產市場的手段

    對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這

    樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩定發展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調

    控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

    ㈠ 土地供應政策

    沒有土地供應，房地產開發和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供

    應政策對房地產市場的發展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地

    產開發投資調節的功效非常直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數量和

    結構，直接影響著房地產開發的規模和結構，對房地產開發商的盲目與沖動形成有效的抑制。科學的土地供應計劃，應與國民經濟發

    展規劃和城市規劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能夠為市場提供近期

    和長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和不理性行為。

    通過土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和

    滿足社會經濟發展對建筑空間的需求之間的關系。保護的目的是為了更好的、可持續的滿足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿

    足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現平衡，必須準確把握社會經濟發展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優化配置水平，采用科學的地

    價政策和靈活的土地供給方式，實現保護土地資源和滿足需求的雙重目標。

    ㈡ 金融政策

    房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。個

    人住房抵押貸款價值比率的調整，會明顯影響居民購房支付能力，進而影響居民當前購房需求的數量。房地產開發貸款利率、信貸規

    模和發放條件的調整，也會大大影響房地產開發商的生產成本和利潤水平，進而對其開發建設規模和商品房供給數量產生顯著影響。

    此外，外商投資政策、房地產資產證券化以及房地產資本市場創新渠道的建立，也會通過影響房地產資本市場上的資金供求關系，進

    而起到對房地產開發、投資和消費行為的調節作用。因此，發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創新等金融措施調節房地產市場，實際上是政府調控房地產市場的一個重要手段。

    ㈢ 住房政策

    居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經濟問題，而且

    是社會問題。各國的經驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結合，才是解決這一問題

    的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通；經

    濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，

    要受政府的指導；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營、是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩

    類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配，實行住

    房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個人購買的比例，已經穩定在95%左右。