2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義28

    ⑵ 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。

    根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗?/p>

    價(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約100個(gè)月的租金，如果售價(jià)太高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途

    可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求的變化，舉例來(lái)說(shuō)，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的

    月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對(duì)變化。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的這些變化需要一定的時(shí)間才

    能完成，而且受房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一

    個(gè)假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場(chǎng)存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸

    政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；為了整個(gè)社會(huì)的利益，政府還會(huì)通過(guò)城市規(guī)劃、售價(jià)

    或租金控制等政策干預(yù)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需均衡。

    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過(guò)程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒(méi)有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新

    的影響因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是絕對(duì)的，平衡是相對(duì)的和暫時(shí)的"來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)是再恰當(dāng)不過(guò)的了。

    ㈣ 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

    在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來(lái)適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房

    地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)存量、增量、

    交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

    ㈤ 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

    例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，

    價(jià)格相對(duì)于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購(gòu)買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對(duì)多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅

    的供給成為很自然的事。因此，市場(chǎng)可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

    第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

    一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

    房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)層面。

    ㈠ 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

    在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對(duì)于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對(duì)于家庭，空間是其消費(fèi)

    的商品之一。他們既可以通過(guò)租賃房地產(chǎn)，也可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)來(lái)獲得空間帶給他們的效用，相應(yīng)地需要支付租金和住房所有權(quán)成

    本（住房?jī)r(jià)格在擁有年限中各年的攤銷值，可看作等效租金）。空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。