2011年房估師考試經營與管理講義89

    三、房地產產品功能定位

    ㈠ 房地產產品功能的特點

    房地產產品即房屋建筑不論其用途屬何種類型，均為人類的生活或生產活動提供入住空間，這是其基本功能。從滿足人類入住需

    要的角度出發，房地產產品的功能可從適用程度、屋宇設備完備程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑藝術等方面進行評價。

    隨著社會經濟的發展，在有無的問題基本解決后，人們對各類房屋的輔助功能提出了越來越高的要求。例如，在居住建筑中，人們對書房、客廳、儲藏、陽臺、廚房和衛生間的有無或面積大小，對管

    道煤氣、集中供熱、公共電視天線、電線和電話線插座，對居住建筑公共部位的衛生、保安，對住宅區的環境綠化等，均提出了很高的要求，甚至成為居民選擇購買住宅時的主要制約因素。

    房地產產品功能的主要特點，是其功能調整的難度大、費用高，輔助功能如此，基本功能更是如此。由于房屋建筑的使用壽命相對

    較長，為了盡可能降低房屋建筑的功能性貶值對房地產價值的影響，要求房屋建筑的功能設計和生產中具有超前性和適當的彈性。

    ㈡ 房地產產品功能定位的含義及重要性

    ⑴ 功能定位的含義

    房地產產品的功能定位，是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據潛在的目標消費者使用需求的特征，結合房地產特定產

    品類型的特點，對擬提供的房地產產品應具備的基本功能和輔助功能作出具體規定的過程。

    ⑵ 功能定位的重要性

    功能定位的目的是為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產品。因此，功能定位的準確與否，在很大程度上決定了房地產商

    所提供的產品能否被市場所接受，能否按照房地產商所期望的價格被接受，這對房地產商投資目標的實現有著重要影響。隨著房地產

    市場的不斷發展，人們對房屋空間的認識和購買觀念也在不斷地發生變化，令房屋的平面布局及功能設計，成為房地產商項目市場策

    劃的一個重要內容。以住宅為例，現代家庭居住的需求的變化，對住宅戶型與功能設計提出的要求包括：

    ①超前的戶型設計。

    傳統居住習慣受到新潮、海派的挑戰，大多數居民的需求已經從求解困、圖實惠轉變為小康型、舒適型。在

    房地產市場處于低潮的情況下，仍然不乏受市場歡迎的"明星樓盤"，一經面市，即為市場所吸納，除地段環境因素外，戶型設計

    的超前性也是一個重要原因。

    ②功能分明突出舒適便利。

    戶型設計，不僅要顯示其功能的綜合性與有機結合，各部位的獨立性也非常重要。現時居民對戶型的

    設計，要求客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛生間等功能空間能夠體現最大的使用價值。購房家庭的收入層次雖然高低有別，但都

    對住宅功能提出了更高的要求，休息、娛樂等缺一不可，戶型結構和功能布局的合理性，已成為影響住宅項目開發成敗的重要因素。

    ③嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比。

    設計合理、功能齊全是居住建筑受市場歡迎的先決條件，但戶型面積和每套住宅的整

    體價格，也是發展商不可忽視的重要問題。研究機構對需求戶型抽樣調查的結果表明，70%以上的家庭認為80~120㎡建筑面積的戶

    型較為合適，過大的面積容易形成多余或重復的不必要功能。因此，在安排住宅功能面積的分配時要精打細算，尤其是對自用型的買家，對每一平方米建筑面積都希望"物有所值".

    ④住宅結構和設備布置最大限度滿足建筑功能及美觀的要求。

    建筑是一個整體，必須各方同心協力才能創作設計精品。如果住宅單元的室內看不見一根梁、一條水管，建筑外部也很少見排水立管，

    采用變頻穩壓給水、建筑頂部不設水箱，水表則選用遠程式集中電腦抄表、計費，準確、可靠等，都會在滿足建筑功能要求的同時，還滿足了居民對美觀的需要。