2011年房估師考試經營與管理講義90

    ⑴ 明確目標使用者群體。任何房地產產品，都是為滿足某一

    種特定類型的使用者設計生產的。借助市場研究和市場細分的結果，明確擬開發項目的潛在目標使用者群體。例如，對居住項目，

    目標使用者群體可能包括高收入階層、中等收入階層和低收入階

    層；對寫字樓項目，目標使用者則可能包括境內或境外企業、大型或中小型企業、不同經營類型或內容的企業；對零售商業房地產項

    目，則可將消費者群體定位在高、中或低收入階層，也可以按照消費者的習慣或地域范圍定位。

    ⑵ 把握目標使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力。每

    一類目標使用者群體，其需求特征、消費偏好和可支付能力都有很大的差異。例如住宅開發項目，目標使用者的生活習慣、家庭結構、

    受教育程度、職業特點、收入水平等，都從某一方面影響著其住宅

    需求特征、消費偏好和可支付能力。

    ⑶ 針對目標使用者群體設計。開發商或其市場分析、市場營銷人員對目標使用者群體特征的把握，要想真正體現在房地產產品

    設計的圖紙上，還要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便使設計師領會開發商的意圖。當然，為了占領市場，越來越多的建筑師也開始注重市場需求的分析研究。

    第五章 現金流量與資金時間價值

    內容提要

    1、現金流量

    2、資金時間價值

    3、資金等效值與復利計算

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對資金時間價值及相關概

    念，復利計算公式、復利系數的掌握和運用程度。

    考試要求

    掌握：現金流量圖的繪制方法，名義利率與實際利率的概念與

    相互關系，資金等效值的計算公式及其應用。

    熟悉：現金流量、資金時間價值、利息與利率、單利計息與復

    利計息的概念。

    房地產開發投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會提供有用的房地產產品或服務，

    并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產開發投資項目的投入產出，是房地產投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產投

    資項目經濟效果評價指標的前提。為此，本章將重點介紹與之相關的現金流量、資金時間價值和資金等效值計算三方面的內容。

    第一節 現 金 流 量

    一、現金流量的概念

    房地產開發活動可以從物質形態與貨幣形態兩個方面進行考查。從物質形態上看，房地產開發活動表現為開發商使用各種工具、

    設備，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發活動、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產出可供人類生產或生活入住的房地產

    商品。從貨幣形態上來看，房地產開發活動則表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。

    對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現金和其他貨幣支付形式）

    體現的資金流出或資金流入。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金

    流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流出，流入系統的資金叫現金流入�，F金流出與現金流入之差稱凈現金流量。

    經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異。對于房地產開發投資項目來說，現金流入通

    常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。

    房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術

    方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。