2011年房估師考試經營與管理講義84

    ⑦競爭性項目的區域（競爭項目重新組合的區域）。

    ⑵ 物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

    不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限；物業類型也

    影響市場區域的確定，甚至同類物業，由于其特征不同，市場區域的確定也會有所不同。如居住物業和休閑旅游物業的市場區域，就會有很大的差別。

    由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區域，這種確定便于利用人口統計及其它各種統計數據。但這種分區

    內的數據只能用于區域或某種物業類型的房地產市場分析，并不能用來進行具體開發項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市

    場區域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數據，經分析判斷后才能合理確定。

    二、房地產市場分析的內容

    ㈠ 宏觀因素分析

    房地產市場分析首先要就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體

    經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、

    人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三

    資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。

    投資者還要分析研究其所選擇的特定開發地區之城市發展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設

    施情況，水、電、燃氣、熱力、通訊等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展

    政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區和浦西老

    市區，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。

    地區的經濟特征確定后，還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經濟結構、人口及就業狀況、家庭結構、子女就學條件、

    地域內的重點開發區域、地方政府和其他有關機構對擬開發項目的態度等。

    ㈡ 市場供求分析

    房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

    ⑴ 供給分析

    ①調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、

    已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等；短期新增供給數量的估計。

    ②分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

    ③分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。