2011年房估師考試經營與管理講義83

    ㈡ 房地產市場分析的作用

    房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

    ⑴ 開發商。市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適

    的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開

    發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

    ⑵ 投資者和金融機構。市場分析結果能否支持項目財務可行

    性的結論，是金融機構決定是否提供開發貸款的先決條件。商業銀行要求開發項目貸款評估報告中，必須包括市場分析的內容。

    ⑶ 設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，必須了

    解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

    ⑷ 營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

    ⑸ 地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

    ⑹ 租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機和價格時，

    非常需要市場分析的支持。尤其是當購房者的購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

    ㈢ 市場區域的確定

    房地產存在地區性，其供給和需求都是地區性的。因此，定義市場區域就成了房地產市場分析的第一步工作。市場區域是指主要

    （潛在）需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區域工作主要包括：描繪

    市場區域、在相應地圖上標出市場區域的邊界、解釋確定市場區域邊界的依據。

    在市場分析報告中應該有描繪市場區域的部分，并有相應區域

    的地圖，顯示出與該目標物業臨近的公路或關鍵干線的位置、區域地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

    在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀

    和大小的關鍵因素有：

    ①自然特征，如山地和河流等；

    ②建筑阻礙、高速路或鐵路；

    ③人口密度的大小；

    ④政治區域，市區和郊區，學

    校間的區域；

    ⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區域特征；

    ⑥發展的類型和范圍，如未來城市發

    展方向、速度等；