2010年公務員錄用考試申論標準預測試卷(八)

　　三、申論要求

　　1.請用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)

　　2.用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對性和政策的宏觀性。(30分)

　　3.根據上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)

　　參考答案

　　1.房產市場發展中還有一些比較突出的問題：

　　第一，住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應不足;

　　第二，部分城市房價上漲仍然較快;

　　第三，房地產開發、交易、中介等行為不規范問題仍很突出;

　　第四，不利于經濟的持續發展，更不利于人民安居和社會的穩定。

　　2.今后國家將主要從四個方面就房地產市場進行宏觀調控，進一步解決房價過快增長問題：

　　一是優化土地供應結構，合理確定各類土地供應比例，加強土地供應與住房供應的銜接;

　　二是加快普通商品住宅建設，增加中小型、中低價位住房供應;

　　三是進一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施;

　　四是繼續整頓房地產市場秩序，建立有利于房地產市場穩步發展的長效機制。

　　3.繼續加大抑制房價　　合理引導房市發展

　　保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，現提出以下意見：

　　一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費;滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　二是按照《關于做好穩定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　三是加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

　　四是組織落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　五是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續。

　　六是進一步建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。

　　在未來房地產市場發展過程中，如果任由房地產價格不正常上漲，一旦房地產價格過快、過猛下降，房地產業的運行將會出現嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區經濟的發展，而且會對我國的金融業乃至整個經濟的健康運行造成巨大傷害。房地產業的健康發展對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要作用。因此，房地產行業未來政策的主要目標仍然是穩定房價，抑制部分地區房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩定和房地產行業的持續、健康發展。

　　3.不久前，廣州市國土房管局發布了最新房地產市場分析報告：2006年9月份廣州新建商品住房均價創下今年宏觀調控以來最大跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環比跌幅達6%。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續3個月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產交易量卻在反彈。

　　在廣州樓市趨冷的同時，北京等地樓市表現仍然強勁。8月份國家統計局數據顯示，北京房價增長都在兩位數，領漲全國房價，與上海房價下跌形成鮮明對比。

　　根據北京市房地產交易管理網統計數據顯示：9月份，北京市期房網上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。

　　分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調控的影響，但由于政策的滯后及市場的剛性需求，其影響低于人們的預期。”搜房網中國指數研究院一位分析員表示。

　　據此，業界人士分析認為，北京樓市在歷經6、7月份的低迷、8月份的調整之后，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且，預計10月份的供應和銷售狀態跟9月份應該不相上下，基本維持現狀。

　　值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。

　　不久前，在北京結束的一場法院查封房產的公開拍賣會上，大部分房產的起拍價相較于目前的市場價格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價成交的，其余11套則流拍。

　　從記者隨機調查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也并無減退。拍賣會上，拍賣公司的一位負責人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業稅，8月1日二手房交易開始強征個稅，10月1日起施行二手房交易最低計稅價格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹慎，觀望氣氛濃重。

　　4.2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施。會議認為：中央去年實施加強房地產市場調控的決策和部署以來，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。

　　會議指出，要認真落實去年以來中央關于促進房地產市場健康發展的部署，根據當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

　　會議要求，各地區、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產市場健康發展。

　　5.倍受關注的居民消費價格特別是食品價格增長雖然明顯回落，但主要受房價上漲等因素推動，居住價格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費價格增長3.9%，增幅比最高的7、8月低1.4個百分點，其中9月以后增速持續下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個百分點，比7、8月低2.9個百分點，比11月低0.4個百分點;特別是作為居民消費價格增長主導因素的食品價格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個百分點，其中8月以后增速連續下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個百分點，比7月低8.7個百分點，比10月低4.1個百分點。但居住價格去年前10個月持續走高，11月達6.3%，雖然略低于9、10月水平，但首次超過食品價格成為居民消費價格增長的第一位因素。

　　同時，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產，房價上升有力拉動能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價格的上揚，并帶動上游產品價格增長。2004年11月，燃料動力購進價承接4月以來持續上升趨勢，達18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個百分點;黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個百分點，比2004年1月分別高3.3和8.4個百分點;木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個百分點，比2004年1月分別高1.1和1.7個百分點。主要由于房價刺激下能源、鋼材等價格的推動，去年全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個百分點;工業品出廠價格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個百分點。

　　房價及其連帶物價增長過快，既是宏觀經濟最敏感的不穩定因素，也是金融緊縮風險，以及農民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動因。

　　6.上海銀監局近日發布的2005年上海房地產信貸市場運行情況報告顯示，在宏觀調控政策作用下，中資商業銀行房地產信貸業務平穩增長。截至2005年末，全市中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。

　　隨著系列宏觀調控政策的實施，各中資商業銀行積極貫徹上海市政府關于“鼓勵消費、規范投資、抑制投機”的調控政策，加強房地產信貸管理，及時調整房地產信貸政策，積極規避信貸風險，房地產信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產貸款余額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。

　　分析顯示，其中，房地產開發貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。購房貸款余額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，余額同比增長8.07%。其中：個人住房貸款余額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，余額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計回落33.98個百分點。

　　7.改革開放后，隨著社會經濟體制改革的深入進行，原有體制已經不能適應社會生產力的發展，城市土地有償轉讓的實施和住宅商品化的發展，國家由過去的大一統的計劃分配轉向鼓勵通過引進市場來解決住房問題，房地產業又重新成為一個重要的社會經濟部門。1980年9月，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，對房地產進行綜合開發;同年，深圳市房地產公司與香港一家房地產公司簽訂了客商獨資營建商住大廈協議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費。1986年實施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出，應將房地產納入社會主義市場體系，標志著中國房地產市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權，打開了封閉的房地產市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規定，修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地市場的發育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變為有償有限期。1992年國民經濟快速發展的同時出現了房地產投資過熱現象。1994年國務院《關于深化城鎮住房改革的決定》發布實施，掀開了中國城鎮住房改革新篇章。改革的基本內容是：改革住房的建設、供給、分配和管理體制;建立住房公積金制度;發展住房金融;建立規范化的房地產交易市場。1994年《城市房地產管理法》頒布。此后還頒布了一系列的法規、規章：1995年，建設部發布了《城市房地產開發經營管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產轉讓管理規定》;1996年建設部發布了《城市房地產中介服務管理規定》;1997年建設部發布了《城市房地產抵押管理辦法》，國家土地管理局發布了《關于土地使用權抵押管理有關問題的通知》等，這些法規為1998年以后的房地產市場奠定了法律基礎。

　　8.隨著3月1日起《北京市實施〈住房公積金管理條例〉若干規定》的正式實施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認為，《規定》的實施代表了一個信號，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強化北京住房公積金管理中心的行政執法能力以增強住房公積金的實用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應該在緩解購房者資金不足問題上發揮更大的作用。但是一直以來，由于我們習慣個人儲蓄個人消費的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優勢視而不見。現在房價一路攀升，當它遠遠超過人們個人經濟負載能力的時候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對住房公積金貸款進行的一項調查顯示，在購房者中有95.08%的人愿意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的只占31.4%。

　　可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限制。我們認為，這固然與人們向來冷落這項制度、平時沒有做好儲蓄積累有關，但我國公積金貸款制度自身的不完善也負有責任。比如，也許大家早就意識到公積金貸款比商業銀行個人住房貸款更有利，但是申請公積金貸款程序很繁瑣，即使費了九牛二虎之力最終申請下來，在這個過程中付出的機會成本也不小。

　　北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款制度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進程。但是，要解決的人們住房問題，關鍵在于優化房地產產品結構，根本在于提高居民經濟收入。

　　9.1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設部制定下發了《城鎮廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮廉租住房制度。2004年3月1日由建設部、財政部、國土資源部等5部委制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實施，進一步完善了城鎮廉租住房制度。2005年，國辦發[2005]26號文件——關于“抓緊開展城鎮最低收入家庭住房情況調查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調查，這項工作進展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等省(市)還在調查的基礎上，建立了住房保障對象檔案。

　　其中北京廉租住房制度建設頗有成效：針對部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會同市民政局、市財政局、北京住房公積金管理中心，下發了《關于擴大北京市廉租住房覆蓋面有關問題的通知》，將該市住房困難家庭申請廉租住房的收入標準，從低保線提高到家庭人均月收入580元。《通知》規定“將具有本市城鎮常住戶口、家庭人均月收入高于本市城鎮最低生活保障標準連續一年低于580元，且人均住房使用面積低于7.5平方米(含)的家庭納入廉租房的解困范圍”。按照《通知》規定的計算方式，一個城區人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補貼。《通知》還對申請審核、公示登記、輪候配租、補貼發放等做出詳細規定。

　　幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補貼和實物配租的家庭共有4052余戶，租金補貼家庭人均住房使用面積從3.34平方米提高到15.28平方米，實物配租家庭人均使用面積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。

　　10.建設部、國家發展改革委、工商總局6日在此間聯合作出部署，決定在全國范圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治行動。

　　建設部負責人表示，在此次整治行動中，將集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開曝光。將重點查處以下六類行為：

　　轉讓已購預售房：未取得預售許可證擅自銷售或以認購等形式收取費用、取得預售許可證后未按規定時間開始預售、擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓等商品房預售中違法違規行為;

　　炒賣房號：發布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為;

　　加重購房人責任：未按有關規定與購房人簽訂規范的預(銷)售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務、加重購房人責任或侵害購房人合法權益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規行為;

　　售后包租：未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關房地產項目的銷售信息內容虛假等廣告違法違規行為;

　　經紀活動賺差價：未取得營業執照從事房地產經紀業務，未按規定使用經紀合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用，在經紀活動中賺取差價等違法違規行為;不實行明碼標價：違規收費，銷售商品房未實行明碼標價，經濟適用住房不執行政府指導價等違法違規行為。

　　三、申論要求

　　1.請用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)

　　2.用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對性和政策的宏觀性。(30分)

　　3.根據上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)

　　參考答案

　　1.房產市場發展中還有一些比較突出的問題：

　　第一，住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應不足;

　　第二，部分城市房價上漲仍然較快;

　　第三，房地產開發、交易、中介等行為不規范問題仍很突出;

　　第四，不利于經濟的持續發展，更不利于人民安居和社會的穩定。

　　2.今后國家將主要從四個方面就房地產市場進行宏觀調控，進一步解決房價過快增長問題：

　　一是優化土地供應結構，合理確定各類土地供應比例，加強土地供應與住房供應的銜接;

　　二是加快普通商品住宅建設，增加中小型、中低價位住房供應;

　　三是進一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施;

　　四是繼續整頓房地產市場秩序，建立有利于房地產市場穩步發展的長效機制。

　　3.繼續加大抑制房價　　合理引導房市發展

　　保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，現提出以下意見：

　　一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費;滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　二是按照《關于做好穩定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　三是加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

　　四是組織落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　五是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續。

　　六是進一步建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。

　　在未來房地產市場發展過程中，如果任由房地產價格不正常上漲，一旦房地產價格過快、過猛下降，房地產業的運行將會出現嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區經濟的發展，而且會對我國的金融業乃至整個經濟的健康運行造成巨大傷害。房地產業的健康發展對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要作用。因此，房地產行業未來政策的主要目標仍然是穩定房價，抑制部分地區房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩定和房地產行業的持續、健康發展。